El valor de referencia catastral y su impugnación
Desde 2022, la base imponible de estos impuestos en las transmisiones de inmuebles se determina, con carácter general, por el valor de referencia catastral, salvo que el valor declarado, el precio o contraprestación pactada sea superior. Este cambio normativo redujo la litigiosidad tradicional en torno a los dictámenes de peritos de la Administración, pero trasladó la controversia a un nuevo terreno: la posibilidad de impugnar el propio valor de referencia cuando el contribuyente considera que no refleja el valor de mercado real del inmueble.
Cómo impugnar el valor de referencia catastral
El contribuyente puede impugnar el valor de referencia solicitando su rectificación mediante la interposición del correspondiente recurso, aportando una tasación pericial que acredite que dicho valor no se ajusta a la realidad del mercado en el momento del devengo. Este mecanismo, aunque formalmente distinto de la tasación pericial contradictoria tradicional, exige igualmente un informe pericial técnico riguroso, con comparables de mercado específicos para la ubicación y características concretas del inmueble.
Elementos clave de un buen informe de valoración inmobiliaria
- Comparables reales de compraventas en la misma zona y con características similares, con fecha próxima a la del devengo del impuesto.
- Análisis de factores específicos del inmueble (estado de conservación, orientación, servidumbres, antigüedad) que puedan justificar una desviación respecto al valor medio de la zona.
- Metodología de valoración transparente y ajustada a los estándares profesionales de tasación (comparación, coste de reposición, capitalización de rentas, según proceda).
- Documentación fotográfica y registral que respalde las conclusiones del informe.
Comprobación de valores en participaciones sociales y otros activos
Más allá de los inmuebles, la comprobación de valores también afecta con frecuencia a participaciones sociales no cotizadas, en herencias, donaciones y compraventas dentro del ámbito empresarial. En estos casos, la valoración exige metodologías específicas (valor teórico contable, descuento de flujos de caja, múltiplos comparables), lo que hace aún más relevante contar con un perito especializado en valoración de empresas para sostener la posición del contribuyente frente a la Administración.
Coordinación con la estrategia de recursos
La impugnación de una comprobación de valores no debe plantearse de forma aislada, sino integrada en la estrategia global de recursos frente a la liquidación derivada: recurso de reposición, reclamación económico-administrativa ante el TEAR y, si procede, tasación pericial contradictoria. Un despacho especializado en reclamación ante Hacienda puede coordinar todas estas vías para maximizar las posibilidades de éxito del contribuyente.
Preguntas frecuentes
¿El valor de referencia catastral siempre es superior al valor de mercado?
No necesariamente; en ocasiones puede ser inferior al de mercado, pero cuando lo supera de forma significativa, el contribuyente tiene derecho a impugnarlo aportando prueba pericial en contrario.
¿Qué plazo tengo para recurrir una comprobación de valores?
Generalmente un mes desde la notificación de la liquidación que incorpora dicha comprobación, coincidiendo con el plazo del recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa correspondiente.
¿Puedo aportar mi propia tasación aunque la Administración use el valor de referencia catastral?
Sí, la normativa permite impugnar el valor de referencia aportando una tasación pericial contradictoria que acredite un valor de mercado inferior en el caso concreto.
La reforma del valor de referencia catastral no ha eliminado la necesidad de una defensa técnica sólida frente a comprobaciones de valor desproporcionadas; simplemente ha desplazado el foco de la controversia hacia la impugnación de dicho valor de referencia.
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