Requisitos para acogerse al régimen SOCIMI
- Objeto social principal centrado en la adquisición y promoción de inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, y en la tenencia de participaciones en otras SOCIMI o entidades similares.
- Mantenimiento de los inmuebles arrendados durante un plazo mínimo de tres años.
- Que al menos el 80% del valor del activo esté invertido en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, terrenos para promoción o participaciones en entidades similares.
- Que al menos el 80% de las rentas del periodo (excluidas las derivadas de la transmisión de participaciones y activos afectos al objeto social principal) provengan del arrendamiento de inmuebles y dividendos de participaciones cualificadas.
- Negociación de las acciones en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación.
Obligación de distribución de dividendos
A cambio de la tributación al 0% en el Impuesto sobre Sociedades, la SOCIMI está obligada a distribuir en forma de dividendos, como mínimo, el 80% de los beneficios procedentes del arrendamiento de inmuebles y dividendos de participaciones cualificadas, el 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles y participaciones (pudiendo reinvertir el resto en un plazo determinado), y el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de otras SOCIMI o entidades similares.
Gravamen especial en determinados supuestos
La normativa prevé un gravamen especial del 19% sobre los dividendos distribuidos a socios que ostenten una participación igual o superior al 5% y que estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10% en su Impuesto sobre Sociedades personal, medida destinada a evitar el uso de estas estructuras para eludir toda tributación sobre las rentas inmobiliarias distribuidas a determinados inversores institucionales o extranjeros.
El papel del informe pericial en el cumplimiento de los umbrales
Verificar el cumplimiento continuo de los umbrales del 80% de activo y renta exige un análisis técnico riguroso, especialmente en sociedades con actividades mixtas o con inmuebles en distintas fases de desarrollo. Un informe pericial que analice la composición del activo y las fuentes de renta de la sociedad resulta esencial para acreditar el correcto cumplimiento de estos requisitos ante una eventual comprobación de la AEAT, y para diseñar adecuadamente la estructura con asesoría legal y fiscal especializada en inversión inmobiliaria.
Consecuencias del incumplimiento del régimen
El incumplimiento sobrevenido de los requisitos del régimen determina la pérdida de la condición de SOCIMI y la tributación conforme al régimen general del Impuesto sobre Sociedades desde el propio periodo impositivo en que se produce el incumplimiento, con un impacto fiscal muy significativo que hace imprescindible un seguimiento continuo y riguroso de todos los requisitos legales.
Preguntas frecuentes
¿Puede una SOCIMI arrendar inmuebles a sociedades del mismo grupo?
Sí, aunque estas operaciones deben respetar el principio de valoración a mercado y no comprometer el cumplimiento de los umbrales de renta y activo exigidos por el régimen.
¿Es obligatorio cotizar en bolsa para ser SOCIMI?
No necesariamente en un mercado regulado tradicional; también se admite la negociación en sistemas multilaterales de negociación, que ofrecen mayor flexibilidad para vehículos de menor tamaño.
¿Qué pasa si una SOCIMI incumple el plazo mínimo de mantenimiento de tres años?
La renta obtenida en la transmisión anticipada debe integrarse en la base imponible general, tributando al tipo general del Impuesto sobre Sociedades en lugar de beneficiarse de la exención propia del régimen especial.
El régimen SOCIMI ofrece ventajas fiscales muy atractivas para la inversión inmobiliaria estructurada, pero exige un cumplimiento riguroso y continuo de sus exigentes requisitos legales.
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