Impuestos que asume el comprador
En vivienda nueva (primera transmisión), el comprador debe satisfacer el IVA al tipo reducido aplicable a la vivienda, junto con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma. En vivienda de segunda mano, la operación tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), también con tipos variables según cada comunidad autónoma, sustituyendo tanto al IVA como al AJD en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
El valor de referencia catastral como base imponible
Desde 2022, la base imponible del ITP y del AJD en la adquisición de inmuebles se determina, con carácter general, por el valor de referencia catastral, salvo que el precio pactado sea superior, en cuyo caso prevalece este último. Como se ha explicado en otros contenidos, el contribuyente puede impugnar este valor de referencia si considera que no refleja adecuadamente el valor de mercado real del inmueble, aportando la correspondiente tasación pericial.
Impuestos que asume el vendedor
El vendedor debe declarar la ganancia patrimonial generada en el IRPF (o en el Impuesto sobre Sociedades si es una entidad, o en el IRNR si es no residente), calculada por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado con los gastos e impuestos correspondientes. Además, el vendedor es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la conocida plusvalía municipal), salvo que se acredite la inexistencia de incremento de valor del terreno desde la adquisición.
La reforma de la plusvalía municipal
Tras la declaración de inconstitucionalidad del anterior sistema de cálculo objetivo de la plusvalía municipal, la normativa vigente ofrece dos métodos alternativos de cálculo (objetivo, basado en el valor catastral, o real, basado en la diferencia efectiva entre el valor de transmisión y de adquisición), pudiendo el contribuyente optar por el que resulte más favorable, así como acreditar la inexistencia de incremento de valor cuando el precio de venta sea inferior al de adquisición, quedando en tal caso no sujeta la operación al impuesto.
El papel del informe pericial en operaciones de compraventa complejas
En operaciones con valores discutidos —herencias previas, reformas significativas, o inmuebles con características atípicas—, un informe pericial de tasación inmobiliaria resulta esencial tanto para calcular correctamente los impuestos derivados de la operación como para defender dichos cálculos ante una eventual comprobación de valores por parte de la Administración tributaria competente, con el apoyo de asesoría legal y fiscal especializada en fiscalidad inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Puedo evitar pagar la plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
Sí, si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno desde la adquisición, la operación queda no sujeta a este impuesto, debiendo aportar la documentación acreditativa correspondiente.
¿El tipo de ITP es el mismo en todas las comunidades autónomas?
No, cada comunidad autónoma tiene competencia para fijar su propio tipo de gravamen dentro de ciertos márgenes, existiendo diferencias significativas entre territorios.
¿Qué pasa si Hacienda considera que pagué menos ITP del que correspondía?
Puede iniciar una comprobación de valores, exigiendo la diferencia correspondiente al valor de referencia catastral o al valor comprobado, susceptible de impugnación mediante tasación pericial contradictoria.
La fiscalidad de la compraventa de vivienda combina varios impuestos con reglas propias tanto para comprador como para vendedor, cuyo correcto cálculo exige un análisis previo detallado de cada operación.
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