Sujeción a IVA del arrendamiento de locales
A diferencia del arrendamiento de vivienda, que está exento de IVA, el arrendamiento de locales comerciales, oficinas y naves industriales está sujeto y no exento de IVA, debiendo el arrendador repercutir el tipo general del impuesto sobre la renta del alquiler, y expedir la correspondiente factura al arrendatario, quien podrá deducir dicho IVA soportado si desarrolla una actividad con derecho a deducción.
Retención practicada por el arrendatario en el IRPF del arrendador
Cuando el arrendatario es un empresario o profesional, debe practicar la retención correspondiente sobre la renta del alquiler satisfecha al arrendador (persona física o determinadas entidades), ingresándola en el Tesoro Público, salvo determinadas excepciones específicas previstas en la normativa, como cuando la renta anual satisfecha al mismo arrendador no supera un umbral reducido, o cuando el arrendador está exonerado de retención por dedicarse específicamente al arrendamiento de inmuebles bajo determinadas condiciones.
Gastos deducibles para el arrendador
El arrendador puede deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos del alquiler: amortización del inmueble, gastos de comunidad, seguros, tributos locales (IBI), gastos de conservación y reparación (con el límite específico de no poder superar el importe de los ingresos íntegros del ejercicio, trasladándose el exceso a los cuatro años siguientes), e intereses de préstamos vinculados a la adquisición del inmueble arrendado.
Fianzas y su tratamiento fiscal
La fianza legal exigida en los contratos de arrendamiento de locales de negocio no constituye ingreso para el arrendador ni gasto para el arrendatario en el momento de su entrega, al tratarse de un depósito en garantía sujeto a devolución; solo si finalmente no se devuelve, total o parcialmente, por incumplimientos del arrendatario, generará las correspondientes consecuencias fiscales para ambas partes en dicho momento.
El papel del informe pericial en la determinación de rentas de mercado
Cuando el arrendamiento se produce entre partes vinculadas (como se ha explicado en otro de nuestros contenidos), o cuando existe controversia sobre el valor de mercado de la renta pactada, un informe pericial de valoración inmobiliaria comparativa resulta esencial para determinar correctamente dicho valor, con el apoyo de asesoría legal y fiscal especializada en fiscalidad inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Debo repercutir IVA si alquilo un local a un particular para uso no empresarial?
Sí, la sujeción a IVA de los locales de negocio no depende de la condición del arrendatario, sino de la naturaleza del inmueble arrendado, a diferencia de lo que ocurre con la vivienda.
¿Puedo deducir el 100% de los gastos de reforma del local en el mismo ejercicio?
Depende de si se trata de gastos de conservación y reparación (deducibles con el límite de los ingresos del ejercicio) o de una mejora que deba amortizarse en varios años como mayor valor del inmueble.
¿Está exonerado de retención un arrendador que se dedica profesionalmente al alquiler de inmuebles?
Existen exoneraciones específicas cuando el arrendador cumple determinados requisitos formales (declaración a la Administración de estar exonerado, entre otros), que conviene verificar caso por caso.
El arrendamiento de locales comerciales exige un conocimiento preciso de las reglas de IVA y retenciones aplicables, sustancialmente distintas de las que rigen el arrendamiento de vivienda.
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