Una inmobiliaria se enfrenta a la Administración desde dos frentes que a menudo se tratan por separado y que, en una inspección, se examinan a la vez: el tributario y el de prevención del blanqueo de capitales. Una comisión no facturada, un cobro en efectivo o una señal mal tratada pueden generar una regularización de IVA y, al mismo tiempo, una infracción administrativa. En este artículo repasamos los criterios con los que se examinan estas operaciones, desde la perspectiva de quien debe defenderlas. Para el marco general, puede consultar nuestra guía de fiscalidad de inmobiliarias e inspecciones.
Primer criterio: la comisión tributa de forma autónoma
La comisión de intermediación es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 %, aunque la compraventa subyacente esté exenta. La Administración trata ambas operaciones como distintas: la exención de la entrega del inmueble no se extiende a la comisión del intermediario. Los puntos que más se revisan son el devengo, incluido el de los pagos anticipados, que devengan por el importe percibido conforme al art. 75 de la Ley del IVA; la factura emitida a quien contrata la mediación; la localización del servicio cuando el cliente es un empresario no establecido en España; y el reparto de comisiones entre agencias, donde repartir el cobro sin facturar es un clásico de las actas de inspección.
Segundo criterio: la clasificación contable del inmueble condiciona el impuesto
Si la sociedad adquiere un inmueble para venderlo en el curso de su actividad, es existencia: no se amortiza, la venta es ingreso de explotación y el deterioro puede ser deducible. Si lo destina a uso propio o a alquiler, es inmovilizado o inversión inmobiliaria: se amortiza y el deterioro del inmovilizado no es deducible conforme al art. 13.2 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades. La Inspección examina la intención declarada, la contabilización y la conducta real. Una compraventa habitual de inmuebles reclasificada como actividad empresarial puede arrastrar IVA no repercutido, un impuesto sobre sociedades mayor y recargos. En IVA, la primera entrega de edificaciones por quien las promueve tributa, al tipo reducido del 10 % si son viviendas, mientras que las segundas entregas suelen estar exentas con posibilidad de renuncia en determinados supuestos. Documentar la intención de reventa y la contabilización coherente desde el primer día es la mejor prevención.
Tercer criterio: efectivo, arras y depósitos
Tras la Ley 11/2021, el límite general de pagos en efectivo es de 1.000 euros, y de 10.000 euros para personas físicas con domicilio fiscal fuera de España que no actúen como empresarios o profesionales. La limitación se aplica cuando alguna de las partes es empresario o profesional: una comisión o una señal abonadas en metálico por encima del límite constituyen infracción, responden pagador y cobrador y la sanción alcanza el 25 % de lo pagado. En cuanto a las arras, su naturaleza importa. Las confirmatorias son una señal a cuenta del precio y son un pago anticipado que devenga IVA por el importe percibido; las penitenciales, que permiten desistir perdiendo lo entregado conforme al art. 1454 del Código Civil, exigen analizar si funcionan como anticipo. Los depósitos fiduciarios, en cambio, no son ingreso propio y deben estar separados de la tesorería de la agencia: mezclarlos con la caja puede interpretarse como ingreso no declarado y supone, además, un riesgo evidente de apropiación indebida.
Cuarto criterio: la inmobiliaria como sujeto obligado en prevención del blanqueo
La Ley 10/2010 incluye entre los sujetos obligados a los promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles. Para los arrendamientos, el precepto fija umbrales de renta, de modo que no toda intermediación en alquileres entra en su ámbito. Ser sujeto obligado implica identificar al cliente y al titular real, conocer el propósito de la operación, analizar las operaciones inusuales, comunicar indicios al SEPBLAC, conservar la documentación, aprobar procedimientos internos y formar al personal. Una agencia que nunca ha documentado estas políticas se expone a sanciones administrativas que pueden ser elevadas, con independencia de que exista un delito de fondo. Conviene consultar siempre el texto consolidado antes de diseñar el manual interno.
Qué cruza la Administración
- Comisiones cobradas y no facturadas, detectadas por cruces con notarías y clientes.
- Diferencias entre el precio escriturado y el real, con pagos en efectivo o fuera de escritura.
- Deducciones de IVA soportado en gastos no vinculados a la actividad.
- Depósitos y arras tratados como pasivo cuando eran ingresos, o al revés.
- Reclasificación de inmuebles entre existencias e inmovilizado.
- Cumplimiento de las obligaciones de prevención del blanqueo y del límite de efectivo.
Verifactu: calendario vigente y cautela
El Real Decreto-ley 15/2025 fijó el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto. El 5 de octubre de 2026 se comunicó la previsión de ampliar el plazo, con informaciones que apuntan a octubre de 2028, pero esa ampliación no está formalizada en el BOE, por lo que la referencia sigue siendo el calendario vigente. Para una inmobiliaria, el programa de facturación de comisiones y de ventas debe cumplir los requisitos técnicos antes de la fecha aplicable.
Plazos y defensa cuando la discusión es de valor
El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años y las actuaciones inspectoras tienen, con carácter general, una duración máxima de 18 meses, ampliable a 27 en los supuestos legales. La defensa empieza en el primer requerimiento: ordenar la documentación de cada operación, reconstruir el flujo del dinero, cuantificar la regularización con criterio propio y decidir si conviene firmar en conformidad o recurrir. Cuando se discute el valor de un inmueble, la Administración puede utilizar sus propios valores de referencia, y el contribuyente puede aportar una valoración técnica de signo contrario. Un informe pericial independiente puede ser decisivo en ese terreno, y en él trabaja ValiTax Informes Periciales.
Un despacho para el sector inmobiliario
LRB Tax & Legal es un despacho experto en asesoramiento fiscal a inmobiliarias y promotoras y en defensa en inspecciones fiscales. Revisamos el tratamiento del IVA de las comisiones, la clasificación contable de los inmuebles, los circuitos de cobro y los procedimientos de prevención del blanqueo, y asistimos a la empresa en comprobaciones, actas y recursos.
Preguntas frecuentes
Sí. La comisión de intermediación es una prestación de servicios autónoma, sujeta al tipo general del 21 %, con independencia de que la entrega del inmueble esté exenta.
Las arras confirmatorias son un pago anticipado que devenga IVA por el importe percibido; las penitenciales exigen analizar su función. Los depósitos fiduciarios no son ingreso propio y deben mantenerse separados de la tesorería de la agencia.
Sí, cuando ejerce profesionalmente la agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles, y también los promotores inmobiliarios, según el art. 2.1 de la Ley 10/2010. Debe aplicar diligencia debida y comunicar operaciones sospechosas.
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