La obligación de valorar a mercado
Conforme al artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, las operaciones entre personas o entidades vinculadas deben valorarse por su valor de mercado, es decir, por el precio que habrían acordado partes independientes en condiciones de libre competencia. Cuando una sociedad cede el uso de un inmueble a otra vinculada por una renta inferior (o superior) a la de mercado, la AEAT puede ajustar dicha valoración, con las correspondientes implicaciones fiscales tanto para la sociedad cedente como para la cesionaria.
Métodos de valoración aplicables
Para determinar el valor de mercado de un arrendamiento entre partes vinculadas, el método más habitual es el del precio comparable no controlado, analizando rentas de arrendamiento de inmuebles similares en la misma zona geográfica, aunque en determinados supuestos puede recurrirse a otros métodos, como el del coste incrementado sobre el valor de adquisición o construcción del inmueble.
Documentación exigida para operaciones vinculadas de menor cuantía
Aunque las obligaciones formales de documentación de operaciones vinculadas se simplifican para entidades de menor tamaño, la obligación sustantiva de valorar a mercado se mantiene en todo caso, con independencia de la cuantía de la operación, lo que exige a las pymes con estructuras de holding o sociedades patrimoniales prestar especial atención a este aspecto, incluso cuando no estén obligadas a la documentación formal completa exigida a grandes empresas.
Consecuencias de una valoración incorrecta
Si la AEAT ajusta el valor de la cesión, el ajuste tiene efectos en ambas partes de la operación: la sociedad cedente debe incrementar su ingreso hasta el valor de mercado ajustado, mientras que la sociedad cesionaria puede ver limitada la deducibilidad del gasto correspondiente al exceso sobre dicho valor de mercado, generando en la práctica una doble imposición económica si no se ajusta correlativamente la posición de ambas entidades, cuestión que la normativa prevé corregir mediante el ajuste bilateral correspondiente.
El papel del informe pericial en la valoración de mercado
Determinar con rigor el valor de mercado de un arrendamiento entre partes vinculadas exige un informe pericial de valoración inmobiliaria comparativa, con análisis de rentas de mercado en la misma zona y para inmuebles de características similares, documento esencial tanto para fijar correctamente la renta desde el inicio de la relación como para defenderla ante una eventual comprobación de la AEAT, con el apoyo de asesoría legal y fiscal especializada en operaciones vinculadas.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio cobrar renta de mercado entre sociedades del mismo grupo familiar?
Sí, la obligación de valorar a mercado se aplica con independencia de que las sociedades pertenezcan al mismo grupo familiar, sin excepciones por este motivo.
¿Qué pasa si la AEAT considera que la renta pactada es inferior a la de mercado?
Ajustará el ingreso de la sociedad cedente al valor de mercado determinado, con las correspondientes implicaciones en la cuota tributaria y, en su caso, intereses de demora y sanción.
¿Necesito un informe pericial para cada operación vinculada, por pequeña que sea?
No necesariamente para operaciones de escasa cuantía, pero sí resulta muy recomendable en operaciones significativas o recurrentes, donde el riesgo de comprobación es mayor y el impacto económico de un ajuste sería relevante.
La correcta valoración a mercado de las cesiones inmobiliarias entre sociedades vinculadas es una obligación sustantiva que toda estructura de grupo empresarial o familiar debe cumplir rigurosamente, con independencia de su tamaño.
]]>