Primera y segunda entrega de edificaciones
La Ley del IVA distingue entre la primera entrega de una edificación (sujeta y no exenta de IVA) y las segundas y ulteriores entregas (sujetas pero exentas de IVA, tributando en su lugar por ITP en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas). Determinar si una transmisión concreta constituye primera o segunda entrega exige analizar con detalle la historia del inmueble: si ha sido utilizado ininterrumpidamente por su propietario o por arrendatarios durante un plazo igual o superior a dos años desde su terminación o rehabilitación, entre otros matices normativos y jurisprudenciales relevantes.
La renuncia a la exención: requisitos y efectos
Cuando una operación está exenta por tratarse de segunda entrega, el transmitente puede renunciar a la exención si el adquirente es sujeto pasivo del IVA con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado, o cuando previsiblemente vaya a utilizar los bienes adquiridos en actividades que generen ese derecho a deducción. Esta renuncia, que debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega, resulta especialmente relevante en operaciones de compraventa entre empresas, ya que permite evitar la tributación por ITP, generalmente menos favorable en términos de neutralidad fiscal para el adquirente empresario.
Inversión del sujeto pasivo en operaciones inmobiliarias
Cuando se renuncia a la exención, o en determinadas entregas de terrenos y ejecuciones de obra en el sector inmobiliario, opera el mecanismo de inversión del sujeto pasivo: es el adquirente, y no el transmitente, quien debe autorrepercutirse el IVA correspondiente, evitando así el riesgo de impago del impuesto por parte de transmitentes en dificultades financieras. Aplicar incorrectamente (u omitir) este mecanismo genera contingencias tanto para el transmitente como para el adquirente, incluyendo la pérdida del derecho a deducción del IVA soportado incorrectamente repercutido.
El papel del informe pericial en operaciones complejas
En operaciones inmobiliarias de elevada cuantía o con historial de uso complejo del inmueble, un informe pericial que reconstruya el historial de utilización y titularidad del inmueble puede resultar decisivo para determinar correctamente el régimen de IVA aplicable, y para defender dicha calificación ante una eventual comprobación de la AEAT o de la Administración autonómica competente en materia de ITP, con el apoyo de asesoría legal y fiscal especializada en fiscalidad inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Quién debe comunicar la renuncia a la exención de IVA?
El transmitente debe comunicarla fehacientemente al adquirente, y este último debe declarar por escrito su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción total o parcial del impuesto soportado.
¿Qué pasa si se aplica IVA incorrectamente en una operación que debía tributar por ITP?
El adquirente puede perder el derecho a deducir ese IVA indebidamente repercutido, y la operación puede quedar sujeta igualmente a ITP, generando una situación de doble imposición que exige un procedimiento específico de regularización.
¿La inversión del sujeto pasivo se aplica siempre que hay renuncia a la exención?
Con carácter general sí, aunque existen matices normativos según el tipo concreto de operación inmobiliaria, por lo que conviene verificar cada caso específicamente antes de aplicar este mecanismo.
El IVA en operaciones inmobiliarias exige un análisis técnico detallado del historial y naturaleza del inmueble, dada la elevada litigiosidad y las importantes consecuencias económicas de una calificación incorrecta.
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