La regla general: exención de las segundas y ulteriores entregas
La Ley del IVA declara exentas las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, entendiendo por primera entrega la realizada por el promotor tras la finalización de la construcción o rehabilitación. Esta exención, en principio, obliga a tributar la operación por ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, con los tipos autonómicos correspondientes, en lugar de por IVA.
La renuncia a la exención: cuándo conviene y cómo formalizarla
La normativa permite renunciar a esta exención cuando el adquirente es un sujeto pasivo del IVA con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado en la operación, o cuando, no cumpliendo este requisito, las circunstancias específicas previstas reglamentariamente permiten igualmente la renuncia. La renuncia debe comunicarse de forma fehaciente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega, y este debe acreditar por escrito su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción.
Renunciar a la exención puede resultar muy conveniente cuando el transmitente ha soportado IVA deducible en la adquisición o rehabilitación del inmueble, evitando así el efecto de IVA no deducible que, de otro modo, incrementaría el coste de la operación de forma definitiva.
Errores formales frecuentes en la renuncia
- No comunicar la renuncia de forma fehaciente y con la antelación exigida antes del devengo de la operación.
- No verificar adecuadamente que el adquirente cumple realmente el requisito de sujeto pasivo con derecho a deducción total o parcial del impuesto.
- No incorporar en la escritura pública la manifestación expresa de la renuncia y de la declaración del adquirente sobre su condición de sujeto pasivo.
- Aplicar la inversión del sujeto pasivo de forma incorrecta cuando, al renunciar a la exención, el IVA repercutido debe ser autorrepercutido por el adquirente en determinados supuestos.
Consecuencias de una calificación incorrecta
Un error en la calificación de la operación como sujeta a IVA o a ITP puede acarrear consecuencias muy costosas: liquidación del impuesto no repercutido correctamente, pérdida del derecho a deducción del IVA soportado por defectos formales en la renuncia, e incluso doble imposición si ambas administraciones (estatal y autonómica) exigen el tributo que consideran aplicable. Un informe pericial que analice técnicamente la calificación fiscal correcta de la operación resulta muy recomendable en operaciones inmobiliarias de cierta envergadura, con el apoyo de asesoría legal y fiscal especializada en fiscalidad inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Quién debe formalizar la renuncia a la exención, el vendedor o el comprador?
La renuncia corresponde al transmitente (sujeto pasivo del IVA en la operación), aunque requiere la acreditación previa por parte del adquirente de su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción.
¿Se puede aplicar la inversión del sujeto pasivo en estas operaciones?
Sí, en las entregas de inmuebles en las que se haya renunciado a la exención, así como en las entregas efectuadas en ejecución de garantía, la LIVA prevé la inversión del sujeto pasivo, siendo el adquirente quien debe autorrepercutirse el impuesto.
¿Qué ocurre si no se comunica correctamente la renuncia?
La operación se considera exenta de IVA y sujeta a ITP, con el riesgo de que el IVA soportado en la adquisición del inmueble por el transmitente no resulte deducible, incrementando el coste fiscal definitivo de la operación.
La correcta calificación fiscal de una operación inmobiliaria entre empresarios exige un análisis técnico riguroso antes de la firma de la escritura, dado el elevado impacto económico que puede tener un error en esta materia.
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